p土地长效机制

看房选房 2020.02.18

土地长效机制,一二线健康发展

土地长效机制,一二线健康发展——对财政部同意发行土地收储专项债的点评

事件:财政部允许地方发行土地收储专项债

主要内容包含3点:1)发行额度占用地方政府专项债额度,并纳入政府性基金预算管理;2)未来偿还为土地出让金收入和土地收益基金收入,期限不超过5年;3)每年9月前,向财政部和国土部报送土地收储的资金需求。整体来看,土地收储专项债有利于改变政府土地收储难度、加快一级开发进程。

缓解一二线城市供地难格局,政府先垫资、再出让模式变可行

土地收储压力主要在于一二线城市,特别是对于房价一直上行的城市,不排除出现收储成本超过房价50%以上的情况出现,由于政府收储的流程上,无法先垫资收储、再招拍挂回笼资金,导致以拆迁为主的收储越来越难。发行专项债可以缓解这样的矛盾,可以垫资收储,等更合适的时机再进行土地出让,增加政府收储的灵活度。这样能够在两方面改善当前的格局:1)拆迁速度会加快,政府对价格容忍度提高;2)一级开发加快,企业沉淀资金会减少。以上两种情况,都会增加一二线城市土地供给,对长期楼市的健康发展有利。

土地价格将变得易涨难跌,但涨幅会更加平稳

由于债券偿还依赖于土地出让金收入或土地收益基金收入,考虑到利息费用的支出,土地价格将变得更加易涨难跌,但由于发债的资金能够带来更多的土地收储、进而导致土地供给增加,对土地价格上涨的幅度能够起到抑制作用,因此,未来土地价格涨幅也将变得更加平稳。对于一二线城市房地产市场的健康发展更有利。

一二线城市市场参与度有望提高,利好龙头企业和一级开发公司

目前一二线城市新房市场萎缩,主要来源于供地不足,使得市场容量较小,不利于健康发展,而非一二线城市在土地收储上的难度并不大(因为城区面积小,空地较多),因此,土地收储专项债对于一二线城市的土地供给带来利好,由于未来价格将更加平稳的上涨,因此预期更加明确,让龙头企业的参与度将提升

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,利好龙头企业,推荐招商蛇口、万科A。同时拆迁和一级开发有望加快,推荐金融街、北京城建。

风险提示:货币超预期收紧。

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